Ao que parece, nosso atual prefeito está planejando acabar com a Lei dos dois andares, também conhecida como a Lei Octávio Raja Gabaglia. Foi Octavinho quem criou essa Lei, que protegeu Búzios da especulação imobiliária e nos livrou da mesmice reinante nas cidades praianas brasileiras. Ao menos é o que podemos ler nas entrelinhas da declaração que Mirinho deu ao jornal O Globo que nos últimos dias mostrou a seus leitores, diversas irregularidades em nossa cidade. Mirinho disse com todas as letras que as vezes é preciso mudar as leis para adequar as necessidades da cidade. A quem o prefeito quer enganar? Ele quer mudar a Lei para beneficiar amigos, pois a população não quer mudanças no gabarito da cidade. Basta fazer uma pesquisa nas ruas. - Na minha opinião o que está em jogo é a mudança no gabarito de Búzios. Querem acabar com aquilo que nos diferencia. Com aquilo que nos preservou. O que tornou Búzios tão cobiçada. Esse grupo quer acabar com a cidade por dois motivos: falta de amor e excesso de ganância. Esse grupo que está no poder, tentou desde o governo passado através da Lei da Tromba- liderada na época pelo atual vice-prefeito Alexandre Martins, então vereador – passar a safadeza em nosso nariz fingindo que era legal. A tentativa final será a mudança da altura permitida. Vão arrumar uma desculpa, sem citar a quantidade de andares, modificando a altura máxima permitida alegando que as novas construções precisarão de áreas cobertas maiores. Teremos em breve, imóveis com 4 andares. Se o povo não reagir e não votar em pessoas sérias, isso vai acontecer, declarou Octavinho.
Os absurdos estão por toda à parte. A bomba do momento é a construção de um mega condomínio disfarçado de Hotel Residência (denominação que não existe nas leis da cidade) na Praia da gorda, nos limites entre Búzios e Cabo Frio. Para Octavinho, trata-se de um empreendimento bissexual, pois o projeto aproveita as benesses da Lei que rege a construção dos Condomínios e a Lei que rege a construção dos Hotéis, ou seja, quer gozar dos dois lados e fuder a cidade.
Abaixo, algumas observações sobre o projeto de Hotel Residência (????) na aérea da Praia da Gorda, ao lado do Mangue de Pedra, e que está a venda no site da imobiliária Península. Como somos todos leigos no Perú, pedimos ajuda a alguns amigos arquitetos. Gente séria que não quer ver a cidade afundando enquanto meia dúzia de especuladores enriquecem.
1- Trata-se de um empreendimento que tenta se encaixar na legislação de hotel, mas que é na realidade um condomínio residencial, pois suas casas são oferecidas para a venda, como o anunciado no site da Imobiliária Península (www.peninsulabuzios.com.br): “Gran Riserva 95 – Residencial Vila Toscana – composta de 54 unidades dispostas em módulos triplos, com residência duplex, 2 suítes, sala de estar, varanda cozinha americana, 1 vaga na escritura”.
2- Observa-se claramente, na planta apresentada (apenas da primeira fase), que o empreendimento possui 18 blocos com 3 unidades habitacionais geminadas e com afastamento de 12m entre eles (situação permitida apenas para hotel). Isso daria um total de 54 unidades habitacionais (quartos) caso fosse um hotel, porém as unidades habitacionais estão sendo vendido como unidades condominiais autônomas, isto é: com um registro imobiliário para cada unidade, o que caracteriza condomínio.
3- A geminação máxima em 3 unidades habitacionais e o afastamento mínimo de 12m entre os blocos (permitido apenas para Hotéis) é a “confissão” de que o empreendimento foi licenciado (ou deveria) como uso de hospedagem.
4- Caso fosse licenciado corretamente como condomínio (residencial tipo B), o número máximo de unidades, por condomínio, é de 8 (oito) casas (por estar situado numa ZCVS 5), independente do tamanho do terreno. Com 9.000 m² de terreno por casa e com 50m de testada para o logradouro, por condomínio. Como o terreno de 355.565,54m² tem, aproximadamente 450m de frente para o logradouro (vide planta aerofotogramétrica de Búzios), poderíamos, teoricamente, dividi-lo em 09 condomínios com 08 casas cada um, desde que fosse possível atender as demais restrições legais, (edilícias e ambientais). Obedecido ao disposto no Plano Diretor, este terreno comporta, no máximo, 72 casas em 09 condomínios.
5- Caso fosse licenciado como hotel, o número máximo de unidades habitacionais de hospedagem seria de 25 (por estar situado numa ZCVS 5) por hotel, sendo reservado 40% de sua área total construída (área coberta) para áreas comuns e serviços. Isso não inviabilizaria a aprovação de mais de um hotel, desde que cada um tivesse um terreno de, no mínimo, 40.000m², frente de 50m para o logradouro e infra-estrutura independente. Neste caso, porém, cada hotel terá somente 01 número de RGI. Importante frisar que a figura de Apart Hotel, Hotel Residência, etc é formalmente vetada pela legislação Municipal (Plano Diretor), que não contempla o seu uso.
Irregularidades percebidas:
1- Não existe o uso de “Hotel Residência” na legislação municipal. Ou se aprova um condomínio ou um hotel.
2- Caso fosse um Condomínio, o número máximo de unidades residenciais é de 08 unidades (casas) com 9.000m2 de terreno para cada casa, afastasmento entre as casas de 50m. Como temos 54 unidades geminadas 3 a 3 (o que é proibido em todo o município), estaríamos com 46 unidades habitacionais acima do permitido e geminando uma unidade a mais por bloco!!! Isso apenas considerando essa primeira fase anunciada!!! Pela matéria anunciada, teremos ainda mais 04 empreendimento semelhantes no mesmo terreno: Vila Piemonte, Vila Veneto, Villa Asti e Villa Friuli.
3- Caso fosse um Condomínio teríamos que ter 02 vagas de garagem por cada unidade habitacional a venda. No site está anunciada apenas uma vaga na escritura!
4- Como hotel, o único uso admitido para essa área é o de “serviço de hospedagem tipo A”, que permite o máximo de 25 unidades de hospedagem. Como temos 54 unidades estaríamos com 29 unidades habitacionais acima do permitido!!! Isso considerando apenas essa primeira fase!!!
5- Caso fosse um hotel, um mínimo de 40% da área total construída (coberta) deveria ser destinada ao uso comum e serviços. O restante seria destinado as unidades residenciais de hospedagem (quartos). Claramente percebe-se na planta apresentada que o empreendimento não cumpre esse quesito.
6- Na matéria sobre esse assunto publicada no Jornal O Globo, em 23 de janeiro de 2012, os empreendedores confessam que o projeto ainda não passou pela análise obrigatória do “Conselho Municipal de Meio Ambiente”!!! Como anunciam para venda um empreendimento que não cumpriu ainda as regras básicas gravadas no Plano Diretor Municipal?
7- Percebe-se que os empreendedores tentaram se beneficiar apenas das facilidades da legislação vigente aplicada a condomínios e hotéis, “esquecendo-se” das restrições de cada uso para a área. Pior é que, como está anunciado na placa de obra e em suas matéria publicitárias, obtiveram, sabe-se lá como, aprovação dessa ilegalidade junto ao Governo Municipal.
Irregularidades observadas no processo 6089/07 do empreendimento Gran Riserva 95.
Legislação Incidente:
Plano Diretor (LC n13 de 22/03/2006) e LUOS (LC n14 de 09/08/2006)
Índices Urbanísticos definidos pelo Plano Diretor e LUOS:
Zona: ZCVS 5 área 5 na grande maioria do terreno (existe uma faixa de ZR30 área 7 ao longo da rodovia mas que não é usada por áreas cobertas do empreendimento).
Para a ZCVS 5 (aonde todas as construções do empreendimento estão implantadas):
- Taxa de Ocupação: 5%
- Taxa de Preservação: 85%
- Taxa de sobreposição do segundo pavimento: 30%
- Número Máximo de unidades para Condomínio: 08
- Geminação máxima das unidades habitacionais em Condomínio: 02
- Afastamento mínimo entre as casas de um Condomínio: 50m
- Fração Mínima de terreno por cada casa em Condomínio: 9.000 m2
- Fração Mínima de terreno para cada unidade habitacional em Hotel: 600 m2
- Número máximo de unidades habitacionais de hospedagem para Hotel: 25 (independente da fração acima citada permitir mais).
- Em Hotel, a partir da décima unidade habitacional, as excedentes e maiores que 40m2 só poderão ser geminadas, no máximo, em grupos de 3 e com afastamento mínimo entre eles de 12m.
- Lote mínimo para serviço de hospedagem (hotel): 40.000 m2
Dados da placa de obra:
Tipo de Construção: Hotel Residência
Endereço: Av Jose Bento Ribeiro Dantas SN – Área 1 – Praia da Gorda – Rasa
Área do terreno: 355.565,54 m2
ATC: 20.909,01 m2
Taxa de Ocupação: 4,45%
N. de Quartos: 02
N. do Processo Aprovação: 6089/07
Data Aprovação: 04/03/2012
N. de Licença de Obra: 069/2011
Autor do Projeto: Rodrigo de Oliveira Souza Arq. CREA RJ 2003110394
Responsável Técnico: Fernando Kramer de Noronha Andrade Eng. Civil CREA 34734-D
